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El mantenimiento de las persianas ¿le corresponde abonarlo al consorcio?

La pregunta es algo difícil de contestar y, habiendo estudiado el tema, existen dos posiciones totalmente opuestas al respecto:

1) No se puede cambiar el color en la cara exterior (la que da al frente o contrafrente ni laterales), es parte de la armonía del mismo muro. Pero se la considera propia. Lo que sucede es que si todo el edificio estuviera con las persianas rotas o muy desgastadas, a veces es más económico cambiar todas juntos, pero el mantenimiento y cambio es por cuenta del propietario. Los doctrinarios, en todos los casos las consideran propias, ni la ley ni los reglamentos la contemplan como algo que deba ser tomado como común.

2) La respuesta se encuadra dentro de los campos “oscuros” de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es así debido a que ni la misma ni los Reglamentos de Copropiedad y Administración tratan específicamente el tema.

Es así que la respuesta la han dado distintas interpretaciones doctrinarias y alguna jurisprudencia del año 1972.

Lo cierto es que las persianas forman parte de la denominada “fachada del edificio” y por tanto, constituyen una parte común del conglomerado. Esta premisa me hace concluir que el encargado del mantenimiento de las mismas es el “Consorcio de propietarios” y no los copropietarios en forma individual.

Igualmente es un tema que, como no es posible arribar a una conclusión, será materia de debate en una asamblea para que los propietarios con estos lineamientos determinen si va hacerse cargo la comunidad o no.

La única manera de poder dar alguna sugerencia para definir este asunto es en el caso de que las ventanas se vean desde la calle, ya que si las mismas forman parte de la fachada a la vista deben guardar una armonía, en cuyo caso , deben tener todas una misma tonalidad, lo que se garantiza si las mantiene el consorcio.

Fuente IPC

Staff PCE & Asociados

CORTINAS

Administrador Consorcio

Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de lo normado por la Ley 941 (1) reformada por la Ley 3254 (2).

A continuación le brindamos una enumeración de las mismas, dejando constancia que las acordadas por las leyes referidas (1 y 2) son aplicables solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

1. El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas. Deberá presentar su constancia de inscripción o de empadronamiento anualmente en la asamblea en donde se considere su designación o continuidad (art. 8 Ley 3.254).

2. Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.

3. Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.(art. 9 inc. c).

4. Custodiar los libros del consorcio y conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso a los consorcistas para su revisión art. 9 inc. f).

5. Hacer rubricar y llevar en debida forma los siguientes libros:

a) De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.

b) De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.

c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.

Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una inconducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias.

d) De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo. (Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y puede dar lugar a sanciones administrativas).

e) Libro registro de firmas art. 9 inc c).

f) Libro de edificio seguro.

g) Libro de Ingresos y egresos de proveedores.

h) Libro de inspección de ascensores.

i) Libro de Control sanitario.

6. Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).

 


Las calderas integran una de las instalaciones que pueden implicar un alto riesgo para un edificio en caso de fallar. La razón es que funcionan a presión y una omisión o negligencia en las tareas de mantenimiento puede ocasionar una explosión.
CALDERAs
Los mayores daños se producen cuando el artefacto se instala en un subsuelo, que es su ubicación habitual. Si el proyecto lo permite, una opción más segura sería disponer la instalación en un espacio abierto, debajo de una cubierta liviana.

Las calderas son artefactos generadores de calor y que el mismo se conduce en forma de agua o vapor. Como todo elemento que trabaja a presión, puede producir una brusca expansión del vapor y del agua de su interior. Los accidentes se producen generalmente por el colapso de alguno de los componentes del sistema. Por ejemplo, corrosión o fallas del instrumental de seguridad.

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El propietario del edificio es responsable del mantenimiento y conservación del buen estado de la estructura, de su aspecto exterior, de sus instalaciones y su funcionamiento, su seguridad, salubridad e higiene.

En el caso de edificios de propiedad horizontal, regidos por la Ley Nacional 13512,  el titular de cada unidad habitacional es responsable de la conservación y mantenimiento de su propiedad y de sus acciones que puedan afectar a otros propietarios o zonas y/o servicios de uso común.

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