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¿Cabe la posibilidad de que los consorcistas deben afrontar con su patrimonio, conforme el porcentual establecido en el reglamento de copropiedad para su unidad funcional, una deuda en cabeza del consorcio ante la inexistencia de bienes del mismo para hacerla efectiva?

Variados fallos civiles y laborales comienzan a establecer la responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio en forma subsidiaria.

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Bien familia

El crédito por expensas comunes constituye una clara excepción al sistema protector del bien de familia.

El crédito por expensas comunes tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración y es preexistente a cualquier afectación de unidades como “bien de familia”. No pierde tal carácter aunque se trate de deudas devengadas con posterioridad a la inscripción mencionada, pues no se trata de nuevas obligaciones, sino de “rubros” o “renglones” de ella”.

“La deuda por expensas comunes prevalece por sobre el bien de familia aun cuando se trate de una deuda por expensas posterior a la inscripción respectiva, en tanto participa de la misma naturaleza de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que gravan directamente la cosa y que se hallan excluidas del beneficio que le acuerda la ley (art. 38 de la Ley 14.394)”.

La anotación de un inmueble con tal carácter impide que el mismo sea ejecutado, mientras el dueño y su grupo familiar continúen siendo propietarios del mismo.

Esta norma tiene por objeto proteger la vivienda familiar de eventuales deudas que –por cualesquier motivo– pudiera contraer su titular, después de la anotación del bien como tal en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Quedan excluidas todas las acreencias que tengan su causa con fecha anterior a la inscripción de la propiedad como “bien de familia”.

También se encuentran excluidas las deudas por impuestos y tasas que gravan directamente el inmueble, los trabajos de construcción y mejoras en la finca. Tareas estas últimas, que importan una valorización del bien y que no se realizarían si el titular no tuviera la facultad de garantizarlas con el inmueble.

Con relación a las expensas comunes se ha entendido que las particularidades del régimen de propiedad horizontal constituyen una clara excepción al sistema protector del bien de familia, pues el interés de una familia no puede prevalecer sobre el derecho y el interés de los otros copropietarios y de sus respectivas familias.–

 

 

Staff PCE & Asociados

Nota de: IPS Consorcios

 

VotacionLos derechos de los propietarios son consagrados en el reglamento de copropiedad, este es el que prohíbe o limita la presencia de los propietarios morosos para que puedan votar o no.

Por lo expuesto si en el reglamento existe la prohibición de votar a los morosos, el que se encuentre en esa posición no podrá emitir su voto.
Si el reglamento no lo prohíbe, podrá válidamente el propietario moroso votar.
Esta es una pregunta recurrente, si el propietario se encuentra moroso al momento de celebrarse una asamblea, ¿se le permite votar o no? A continuación la opinión de varios autores.
El Dr. Carlos Diego Calvo en su “Manual Práctico de Propiedad Horizontal”, expresa:
“Es un problema muy frecuente la admisión de copropietarios morosos en las asambleas y que parece difícil aceptar impedir la concurrencia de los mismos por no haber pagado las expensas, salvo que esté expresamente dicho en el reglamento de copropiedad”.
No obstante un fallo de la Cámara Civil, Sala B, del 26–6–69 resolvió que quienes son deudores con morosidad del consorcio, no pueden solicitar la convocatoria judicial prevista en el artículo 10 de la ley 13.512.
El Sr. Hernán Racciatti en su libro “Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones” comenta:
“Privar del derecho a voto en las asambleas o de la facultad de participar en las mismas, ha sido otra manera compulsiva para obtener el cobro de las expensas comunes. También agrega que esta disposición reglamentaria ha tenido fallos a favor (CN Civ., Sala C, DE, 9–131) y fallos en contra (CN Civ, Sala D, LL, 105–819).


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