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Frente a los reiterados episodios de inseguridad que diariamente acontecen en nuestro país, la necesidad de contar con un servicio de seguridad se hace oír cada vez más fuerte en aquellos consorcios que aún no cuentan con uno, con el afán de poder preservar los bienes patrimoniales e incluso la vida humana. Frente a ello y dado el caso de que no todos los edificios cuentan con los fondos necesarios para soportar los haberes de un empleado en relación de dependencia, que cumpla el rol de vigilador, nace el reto para el administrador de buscar otras alternativas. Es en este momento donde se hacen sentir aquellas publicidades llevadas a cabo por las cooperativas que prometen un servicio de seguridad al menor precio que existe en el Mercado.

Seguridad

No obstante ello, antes de salir corriendo a contratar un servicio de seguridad prestado por una cooperativa, es necesario tener en cuenta una serie de factores ya que el consorcio podría ser pasible de ser condenado por realizar esa contratación en fraude a la ley laboral, debiendo este acarrear con las consecuencias del régimen de solidaridad establecido en los art. 29 a 32 de la LCT.

Es decir, el consorcio sería considerado como empleador del vigilador, siendo responsable del cumplimiento de las obligaciones aborales y de Seguridad Social. Lo primero que debemos saber es que debido a que se fue usando la figura de la Cooperativa de Trabajo para eludir la aplicación de la ley laboral y por ende, las cargas sociales; creciendo cada vez más las cooperativas que proveían de mano de obra a terceros, mayormente en los rubros de seguridad y vigilancia, así como de limpieza, dicho extremo dio como resultado que en el año 1994 el PEN dictara un Dto. 2015/94 prohibiendo la constitución de nuevas cooperativas de trabajo que para el cumplimiento de su objeto social, prevean la contratación de los servicios cooperativos por terceras personas utilizando la fuerza de trabajo de sus asociados. Un mes después de dictado el decreto mencionado, el ex INAC (Instituto Nacional de Acción Cooperativa) dictó una resolución por la cual se aclaro el alcance del Dto. 2015/94. A tal efecto enumero las actividades que quedaban comprendidas en la norma: “agencia de colocaciones, seguridad, distribución de correspondencia y servicios eventuales”. A su vez, se consideran comprendidos aquellos casos en que la descripción del objeto social revele que se trata de la venta de mano de obra a terceros para dedicarlas a las tareas propias o especificas del objeto social de los establecimientos de estos últimos, de modo que dicha fuerza de trabajo constituya un medio esencial en su producción económica. Si bien estas normas prohibieron constituir nuevas cooperativas en el futuro no así la operatoria de las ya inscriptas, las que podían seguir operando. Respectos de estas, el decreto ordeno a la DGI y a la Dirección Nacional de Policía de Trabajo a verificar la posible existencia de fraude laboral y/o evasión de aportes previsionales. Años después, hacia el 2004, mediante la Ley 25.887 se prohibió a las cooperativas actuar como empresas de provisión de servicios eventuales, ni de temporada, ni de cualquier otro modo brindar servicios propios de las agencias de colocación, como medida de prevención de posibles fraudes y determino que los socios que se desempeñaren en fraude a la ley laboral serán considerados trabajadores dependientes de la empresa usuaria para la cual presten servicios, a los efectos de la aplicación de la legislación laboral y de Seguridad Social. De acuerdo con las normas citadas, el fraude laboral se configuraría cuando el trabajo del supuesto asociado no resulta ser un aporte al ente cooperativo en los términos de la Ley 20.337 sino que lo realiza para un tercero que tiene la facultad de dirigirlo actuando como un verdadero patrón –fijando horarios e incluso hasta selecciona el personal que le es suministrado– o bien en relación de dependencia con la propia cooperativa, colocando a la persona jurídica como una mera intermediadora de tipo laboral. Cabe mencionar que el art. 14 de la LCT establece que “será nulo todo contrato por el cual las partes hayan procedido con simulación o fraude a la ley laboral, sea aparentando normas contractuales no laborales, interposición de personas o de cualquier otro medio. En tal caso, la relación quedará regida por esta ley”. En igual sentido los jueces se han pronunciado en diversas oportunidades. A modo de ejemplo se cita el fallo “Peralta Hector c/Cooperativa de Trabajo Ferrocom Ltda. s/despido”, de la Sala “1” de la CNAT donde los jueces determinaron que “la provisión de personal a terceros por parte de la cooperativa resulta un típico caso de fraude que se puede enmascarar bajo la forma de cooperativas de trabajo. Cuando la finalidad de la cooperativa consiste en proveer servicios a terceros, los interesados concurren a la misma, se asocian y esta, en tal carácter, los envía a terceros, quienes asignan las tareas concretas a cumplir”; la CSJ de Santa Fe en Autos “Meyer, Enrique c/Basso y/o CASALIM Coop de Trabajo s/Queja” determinó: “En consecuencia, todos los demandados, deben ser condenados solidariamente de acuerdo con las disposiciones de la LCT, en tal sentido he resuelto que la normativa vigente prohíbe expresamente a las cooperativas de trabajo la contratación de sus servicios cooperativos por terceras personas utilizando la fuerza de trabajo de sus asociados, por ello surgiendo acreditada la prestación del servicio del actor con la intermediación –prohibida– de la Cooperativa de Trabajo, por aplicación del art. 29 de la LCT cabía responsabilizar a las accionadas en forma solidaria”.

Por último, cabe mencionar que en caso de que un consorcio lleve a cabo este tipo de contracción, dicha circunstancia lo pone en riesgo de ser pasible de sanciones, si se descubre dicho extremo a través de las autoridades destinadas a tal fin. En este sentido cabe hacer mención al mecanismo de inspecciones que se lleva a cabo por parte del SUTERH, FATERYH y OSPERYH.

Asimismo, mediante la Ley 25.877 (Reforma Laboral) se creó el Sistema Integral de Inspección del Trabajo y de la Seguridad Social (SIDITYSS), destinado al control y fiscalización del cumplimiento de las normas del trabajo y de la Seguridad Social en todo el territorio nacional, a fin de garantizar los derechos de los trabajadores previstos en el art. 14 bis de la Constitución Nacional, y en los convenios internacionales ratificados por la República Argentina, eliminar el empleo no registrado y las demás distorsiones que el incumplimiento de la normativa laboral y de la Seguridad Social provoquen. (art. 28). A su vez se estableció que el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social sería la autoridad de aplicación del Sistema Integral de Inspección del Trabajo y de la Seguridad Social.

Es importante tener en cuenta que los inspectores actúan de oficio o por denuncia y son quienes inician el procedimiento para la aplicación de sanciones. Si finalmente se verifican infracciones de los empleadores a las obligaciones de la Seguridad Social se aplicarán las penalidades correspondientes, utilizando la tipificación, procedimiento y régimen sancionatorio que, a tal efecto, aplica la Administración Federal de Ingresos Públicos.

Por ello, entiendo que no es recomendable contratar en estas condiciones, antes bien sugiero, dado el caso de que no resulte posible que el consorcio cuente con trabajadores en relación de dependencia –sujetos al Convenio 589/10, correspondientes a las tareas del consorcio, que el edificio contrate una empresa de seguridad privada que sea realmente la empleadora, tomando los recaudos de controlar todos los meses, antes de efectuar el pago correspondiente a dicho servicio, que la empresa cumpla con todas las obligaciones laborales y de la Seguridad Social.

 

PCE & Asociados

Departamento Legal

Administrador Consorcio

Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de lo normado por la Ley 941 (1) reformada por la Ley 3254 (2).

A continuación le brindamos una enumeración de las mismas, dejando constancia que las acordadas por las leyes referidas (1 y 2) son aplicables solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

1. El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas. Deberá presentar su constancia de inscripción o de empadronamiento anualmente en la asamblea en donde se considere su designación o continuidad (art. 8 Ley 3.254).

2. Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.

3. Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.(art. 9 inc. c).

4. Custodiar los libros del consorcio y conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso a los consorcistas para su revisión art. 9 inc. f).

5. Hacer rubricar y llevar en debida forma los siguientes libros:

a) De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.

b) De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.

c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.

Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una inconducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias.

d) De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo. (Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y puede dar lugar a sanciones administrativas).

e) Libro registro de firmas art. 9 inc c).

f) Libro de edificio seguro.

g) Libro de Ingresos y egresos de proveedores.

h) Libro de inspección de ascensores.

i) Libro de Control sanitario.

6. Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).

 


Terrazas

En materia de propiedad horizontal debe distinguirse la azotea o terraza de techo.

 

Este último es la parte superior de un edificio que lo cubre, mientras que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para andar por ella; o sea que se trata de una superficie sobre el techo, accesible al uso.

 

La Ley de Propiedad Horizontal considera de propiedad común los techos, y respecto de las azoteas establece que revestirán tal carácter, salvo convención en contrario, esto plantea cuestiones no difíciles de resolver, y lleva a considerar que resultaría contrario a los principios generales de dicha ley asignar carácter exclusivo a una azotea, cuando desempeña una función de igual entidad que el techo o tejado, que la ley reputa siempre común.

 

El uso de la terraza es común para todos los propietarios (art. 2 Ley 13.512) y debe ser usada conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los consorcistas.

 

Si la misma es transitable la doctrina entiende que “la partes comunes en virtud de su índole o de la finalidad que surge de su propia naturaleza, su uso es factible por los propietarios, como ocurre con las azoteas.

 

También el art. 3 de la Ley 13.512 en su primera parte establece que: “ Cada propietario podrá usar los bienes comunes conforme su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.”

 

Determinar en el reglamento el destino de las partes comunes es esencial para que cada propietario pueda usarlas sin perjudicar o afectar el legítimo derecho de los restantes.

 

El destino puede ser definido como la finalidad que la cosa tiene de acuerdo a su naturaleza, si este destino no se encuentra normado en el reglamento de copropiedad podrá ser suplida esta falta redactando un reglamento interno que establezca el uso de los bienes comunes “en los casos en que se hubiera redactado y aprobado un reglamento interno, serán de aplicación sus disposiciones sobre la utilización de los sectores o cosas comunes, siempre que guarden relación con la materia.

 

 

 

Cómo denunciar ruidos provenientes de actividades comerciales e industriales que perturben el descanso o la tranquilidad pública?

¿En qué consiste, para qué y cuándo realizarlo?

Esta denuncia se puede realizar ante la problemática de ruidos molestos provenientes de actividades habilitadas o habilitables. La Dirección General Control es la Autoridad de Aplicación de la ley 154 de Control de la Contaminación Acústica y su Decreto Reglamentario Nº 740.

La normativa establece los límites permitidos para la trascendencia de ruidos, según el horario y la zonificación que de acuerdo al Código de Planeamiento Urbano corresponda al inmueble afectado.

¿Dónde y en qué horario se realiza?

El reclamo se puede realizar personalmente, dirigiéndose al CGPC de su barrio, telefónicamente a través del Contact Center del Gobierno de la Ciudad (147), de lunes a viernes de 7.30 a 20.30 hs. sábados, domingos y feriados de 8 a 20 hs. y por internet.

 

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En materia contravencional, puede denunciarse la situación ante la Justicia Contravencional y de Faltas, llamando al 0800–333–47225 (0800–FISCAL) las 24 horas del día o ante la Comisaría respectiva, como autoridades competentes en materia de aplicación del Código Contravencional, el cual en su Artículo 72 establece como conducta típica en materia de ruidos molestos el “perturbar el descanso, la convivencia o la tranquilidad pública mediante ruidos que por su volumen, reiteración o persistencia, excedan la normal tolerancia”.

 

Staff PCE & Asociados

+54 11 4782.8998

Las calderas integran una de las instalaciones que pueden implicar un alto riesgo para un edificio en caso de fallar. La razón es que funcionan a presión y una omisión o negligencia en las tareas de mantenimiento puede ocasionar una explosión.
CALDERAs
Los mayores daños se producen cuando el artefacto se instala en un subsuelo, que es su ubicación habitual. Si el proyecto lo permite, una opción más segura sería disponer la instalación en un espacio abierto, debajo de una cubierta liviana.

Las calderas son artefactos generadores de calor y que el mismo se conduce en forma de agua o vapor. Como todo elemento que trabaja a presión, puede producir una brusca expansión del vapor y del agua de su interior. Los accidentes se producen generalmente por el colapso de alguno de los componentes del sistema. Por ejemplo, corrosión o fallas del instrumental de seguridad.

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