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Administrador Consorcio

Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de lo normado por la Ley 941 (1) reformada por la Ley 3254 (2).

A continuación le brindamos una enumeración de las mismas, dejando constancia que las acordadas por las leyes referidas (1 y 2) son aplicables solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

1. El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas. Deberá presentar su constancia de inscripción o de empadronamiento anualmente en la asamblea en donde se considere su designación o continuidad (art. 8 Ley 3.254).

2. Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.

3. Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.(art. 9 inc. c).

4. Custodiar los libros del consorcio y conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso a los consorcistas para su revisión art. 9 inc. f).

5. Hacer rubricar y llevar en debida forma los siguientes libros:

a) De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.

b) De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.

c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.

Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una inconducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias.

d) De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo. (Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y puede dar lugar a sanciones administrativas).

e) Libro registro de firmas art. 9 inc c).

f) Libro de edificio seguro.

g) Libro de Ingresos y egresos de proveedores.

h) Libro de inspección de ascensores.

i) Libro de Control sanitario.

6. Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).

 


El propietario del edificio es responsable del mantenimiento y conservación del buen estado de la estructura, de su aspecto exterior, de sus instalaciones y su funcionamiento, su seguridad, salubridad e higiene.

En el caso de edificios de propiedad horizontal, regidos por la Ley Nacional 13512,  el titular de cada unidad habitacional es responsable de la conservación y mantenimiento de su propiedad y de sus acciones que puedan afectar a otros propietarios o zonas y/o servicios de uso común.

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