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¿Cabe la posibilidad de que los consorcistas deben afrontar con su patrimonio, conforme el porcentual establecido en el reglamento de copropiedad para su unidad funcional, una deuda en cabeza del consorcio ante la inexistencia de bienes del mismo para hacerla efectiva?

Variados fallos civiles y laborales comienzan a establecer la responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio en forma subsidiaria.

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Bien familia

El crédito por expensas comunes constituye una clara excepción al sistema protector del bien de familia.

El crédito por expensas comunes tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración y es preexistente a cualquier afectación de unidades como “bien de familia”. No pierde tal carácter aunque se trate de deudas devengadas con posterioridad a la inscripción mencionada, pues no se trata de nuevas obligaciones, sino de “rubros” o “renglones” de ella”.

“La deuda por expensas comunes prevalece por sobre el bien de familia aun cuando se trate de una deuda por expensas posterior a la inscripción respectiva, en tanto participa de la misma naturaleza de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que gravan directamente la cosa y que se hallan excluidas del beneficio que le acuerda la ley (art. 38 de la Ley 14.394)”.

La anotación de un inmueble con tal carácter impide que el mismo sea ejecutado, mientras el dueño y su grupo familiar continúen siendo propietarios del mismo.

Esta norma tiene por objeto proteger la vivienda familiar de eventuales deudas que –por cualesquier motivo– pudiera contraer su titular, después de la anotación del bien como tal en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Quedan excluidas todas las acreencias que tengan su causa con fecha anterior a la inscripción de la propiedad como “bien de familia”.

También se encuentran excluidas las deudas por impuestos y tasas que gravan directamente el inmueble, los trabajos de construcción y mejoras en la finca. Tareas estas últimas, que importan una valorización del bien y que no se realizarían si el titular no tuviera la facultad de garantizarlas con el inmueble.

Con relación a las expensas comunes se ha entendido que las particularidades del régimen de propiedad horizontal constituyen una clara excepción al sistema protector del bien de familia, pues el interés de una familia no puede prevalecer sobre el derecho y el interés de los otros copropietarios y de sus respectivas familias.–

 

 

Staff PCE & Asociados

Nota de: IPS Consorcios

El mantenimiento de las persianas ¿le corresponde abonarlo al consorcio?

La pregunta es algo difícil de contestar y, habiendo estudiado el tema, existen dos posiciones totalmente opuestas al respecto:

1) No se puede cambiar el color en la cara exterior (la que da al frente o contrafrente ni laterales), es parte de la armonía del mismo muro. Pero se la considera propia. Lo que sucede es que si todo el edificio estuviera con las persianas rotas o muy desgastadas, a veces es más económico cambiar todas juntos, pero el mantenimiento y cambio es por cuenta del propietario. Los doctrinarios, en todos los casos las consideran propias, ni la ley ni los reglamentos la contemplan como algo que deba ser tomado como común.

2) La respuesta se encuadra dentro de los campos “oscuros” de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es así debido a que ni la misma ni los Reglamentos de Copropiedad y Administración tratan específicamente el tema.

Es así que la respuesta la han dado distintas interpretaciones doctrinarias y alguna jurisprudencia del año 1972.

Lo cierto es que las persianas forman parte de la denominada “fachada del edificio” y por tanto, constituyen una parte común del conglomerado. Esta premisa me hace concluir que el encargado del mantenimiento de las mismas es el “Consorcio de propietarios” y no los copropietarios en forma individual.

Igualmente es un tema que, como no es posible arribar a una conclusión, será materia de debate en una asamblea para que los propietarios con estos lineamientos determinen si va hacerse cargo la comunidad o no.

La única manera de poder dar alguna sugerencia para definir este asunto es en el caso de que las ventanas se vean desde la calle, ya que si las mismas forman parte de la fachada a la vista deben guardar una armonía, en cuyo caso , deben tener todas una misma tonalidad, lo que se garantiza si las mantiene el consorcio.

Fuente IPC

Staff PCE & Asociados

CORTINAS

Administrador Consorcio

Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de lo normado por la Ley 941 (1) reformada por la Ley 3254 (2).

A continuación le brindamos una enumeración de las mismas, dejando constancia que las acordadas por las leyes referidas (1 y 2) son aplicables solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

1. El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas. Deberá presentar su constancia de inscripción o de empadronamiento anualmente en la asamblea en donde se considere su designación o continuidad (art. 8 Ley 3.254).

2. Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.

3. Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.(art. 9 inc. c).

4. Custodiar los libros del consorcio y conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso a los consorcistas para su revisión art. 9 inc. f).

5. Hacer rubricar y llevar en debida forma los siguientes libros:

a) De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.

b) De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.

c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.

Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una inconducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias.

d) De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo. (Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y puede dar lugar a sanciones administrativas).

e) Libro registro de firmas art. 9 inc c).

f) Libro de edificio seguro.

g) Libro de Ingresos y egresos de proveedores.

h) Libro de inspección de ascensores.

i) Libro de Control sanitario.

6. Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).

 


Terrazas

En materia de propiedad horizontal debe distinguirse la azotea o terraza de techo.

 

Este último es la parte superior de un edificio que lo cubre, mientras que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para andar por ella; o sea que se trata de una superficie sobre el techo, accesible al uso.

 

La Ley de Propiedad Horizontal considera de propiedad común los techos, y respecto de las azoteas establece que revestirán tal carácter, salvo convención en contrario, esto plantea cuestiones no difíciles de resolver, y lleva a considerar que resultaría contrario a los principios generales de dicha ley asignar carácter exclusivo a una azotea, cuando desempeña una función de igual entidad que el techo o tejado, que la ley reputa siempre común.

 

El uso de la terraza es común para todos los propietarios (art. 2 Ley 13.512) y debe ser usada conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los consorcistas.

 

Si la misma es transitable la doctrina entiende que “la partes comunes en virtud de su índole o de la finalidad que surge de su propia naturaleza, su uso es factible por los propietarios, como ocurre con las azoteas.

 

También el art. 3 de la Ley 13.512 en su primera parte establece que: “ Cada propietario podrá usar los bienes comunes conforme su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.”

 

Determinar en el reglamento el destino de las partes comunes es esencial para que cada propietario pueda usarlas sin perjudicar o afectar el legítimo derecho de los restantes.

 

El destino puede ser definido como la finalidad que la cosa tiene de acuerdo a su naturaleza, si este destino no se encuentra normado en el reglamento de copropiedad podrá ser suplida esta falta redactando un reglamento interno que establezca el uso de los bienes comunes “en los casos en que se hubiera redactado y aprobado un reglamento interno, serán de aplicación sus disposiciones sobre la utilización de los sectores o cosas comunes, siempre que guarden relación con la materia.

 

 

 

Cómo denunciar ruidos provenientes de actividades comerciales e industriales que perturben el descanso o la tranquilidad pública?

¿En qué consiste, para qué y cuándo realizarlo?

Esta denuncia se puede realizar ante la problemática de ruidos molestos provenientes de actividades habilitadas o habilitables. La Dirección General Control es la Autoridad de Aplicación de la ley 154 de Control de la Contaminación Acústica y su Decreto Reglamentario Nº 740.

La normativa establece los límites permitidos para la trascendencia de ruidos, según el horario y la zonificación que de acuerdo al Código de Planeamiento Urbano corresponda al inmueble afectado.

¿Dónde y en qué horario se realiza?

El reclamo se puede realizar personalmente, dirigiéndose al CGPC de su barrio, telefónicamente a través del Contact Center del Gobierno de la Ciudad (147), de lunes a viernes de 7.30 a 20.30 hs. sábados, domingos y feriados de 8 a 20 hs. y por internet.

 

ruidos_molestos_01

En materia contravencional, puede denunciarse la situación ante la Justicia Contravencional y de Faltas, llamando al 0800–333–47225 (0800–FISCAL) las 24 horas del día o ante la Comisaría respectiva, como autoridades competentes en materia de aplicación del Código Contravencional, el cual en su Artículo 72 establece como conducta típica en materia de ruidos molestos el “perturbar el descanso, la convivencia o la tranquilidad pública mediante ruidos que por su volumen, reiteración o persistencia, excedan la normal tolerancia”.

 

Staff PCE & Asociados

+54 11 4782.8998

Las calderas integran una de las instalaciones que pueden implicar un alto riesgo para un edificio en caso de fallar. La razón es que funcionan a presión y una omisión o negligencia en las tareas de mantenimiento puede ocasionar una explosión.
CALDERAs
Los mayores daños se producen cuando el artefacto se instala en un subsuelo, que es su ubicación habitual. Si el proyecto lo permite, una opción más segura sería disponer la instalación en un espacio abierto, debajo de una cubierta liviana.

Las calderas son artefactos generadores de calor y que el mismo se conduce en forma de agua o vapor. Como todo elemento que trabaja a presión, puede producir una brusca expansión del vapor y del agua de su interior. Los accidentes se producen generalmente por el colapso de alguno de los componentes del sistema. Por ejemplo, corrosión o fallas del instrumental de seguridad.

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El propietario del edificio es responsable del mantenimiento y conservación del buen estado de la estructura, de su aspecto exterior, de sus instalaciones y su funcionamiento, su seguridad, salubridad e higiene.

En el caso de edificios de propiedad horizontal, regidos por la Ley Nacional 13512,  el titular de cada unidad habitacional es responsable de la conservación y mantenimiento de su propiedad y de sus acciones que puedan afectar a otros propietarios o zonas y/o servicios de uso común.

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