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Administrador Consorcio

Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de lo normado por la Ley 941 (1) reformada por la Ley 3254 (2).

A continuación le brindamos una enumeración de las mismas, dejando constancia que las acordadas por las leyes referidas (1 y 2) son aplicables solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

1. El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas. Deberá presentar su constancia de inscripción o de empadronamiento anualmente en la asamblea en donde se considere su designación o continuidad (art. 8 Ley 3.254).

2. Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.

3. Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.(art. 9 inc. c).

4. Custodiar los libros del consorcio y conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso a los consorcistas para su revisión art. 9 inc. f).

5. Hacer rubricar y llevar en debida forma los siguientes libros:

a) De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.

b) De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.

c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.

Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una inconducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias.

d) De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo. (Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y puede dar lugar a sanciones administrativas).

e) Libro registro de firmas art. 9 inc c).

f) Libro de edificio seguro.

g) Libro de Ingresos y egresos de proveedores.

h) Libro de inspección de ascensores.

i) Libro de Control sanitario.

6. Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).

 


Terrazas

En materia de propiedad horizontal debe distinguirse la azotea o terraza de techo.

 

Este último es la parte superior de un edificio que lo cubre, mientras que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para andar por ella; o sea que se trata de una superficie sobre el techo, accesible al uso.

 

La Ley de Propiedad Horizontal considera de propiedad común los techos, y respecto de las azoteas establece que revestirán tal carácter, salvo convención en contrario, esto plantea cuestiones no difíciles de resolver, y lleva a considerar que resultaría contrario a los principios generales de dicha ley asignar carácter exclusivo a una azotea, cuando desempeña una función de igual entidad que el techo o tejado, que la ley reputa siempre común.

 

El uso de la terraza es común para todos los propietarios (art. 2 Ley 13.512) y debe ser usada conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los consorcistas.

 

Si la misma es transitable la doctrina entiende que “la partes comunes en virtud de su índole o de la finalidad que surge de su propia naturaleza, su uso es factible por los propietarios, como ocurre con las azoteas.

 

También el art. 3 de la Ley 13.512 en su primera parte establece que: “ Cada propietario podrá usar los bienes comunes conforme su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.”

 

Determinar en el reglamento el destino de las partes comunes es esencial para que cada propietario pueda usarlas sin perjudicar o afectar el legítimo derecho de los restantes.

 

El destino puede ser definido como la finalidad que la cosa tiene de acuerdo a su naturaleza, si este destino no se encuentra normado en el reglamento de copropiedad podrá ser suplida esta falta redactando un reglamento interno que establezca el uso de los bienes comunes “en los casos en que se hubiera redactado y aprobado un reglamento interno, serán de aplicación sus disposiciones sobre la utilización de los sectores o cosas comunes, siempre que guarden relación con la materia.

 

 

 

 

VotacionLos derechos de los propietarios son consagrados en el reglamento de copropiedad, este es el que prohíbe o limita la presencia de los propietarios morosos para que puedan votar o no.

Por lo expuesto si en el reglamento existe la prohibición de votar a los morosos, el que se encuentre en esa posición no podrá emitir su voto.
Si el reglamento no lo prohíbe, podrá válidamente el propietario moroso votar.
Esta es una pregunta recurrente, si el propietario se encuentra moroso al momento de celebrarse una asamblea, ¿se le permite votar o no? A continuación la opinión de varios autores.
El Dr. Carlos Diego Calvo en su “Manual Práctico de Propiedad Horizontal”, expresa:
“Es un problema muy frecuente la admisión de copropietarios morosos en las asambleas y que parece difícil aceptar impedir la concurrencia de los mismos por no haber pagado las expensas, salvo que esté expresamente dicho en el reglamento de copropiedad”.
No obstante un fallo de la Cámara Civil, Sala B, del 26–6–69 resolvió que quienes son deudores con morosidad del consorcio, no pueden solicitar la convocatoria judicial prevista en el artículo 10 de la ley 13.512.
El Sr. Hernán Racciatti en su libro “Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones” comenta:
“Privar del derecho a voto en las asambleas o de la facultad de participar en las mismas, ha sido otra manera compulsiva para obtener el cobro de las expensas comunes. También agrega que esta disposición reglamentaria ha tenido fallos a favor (CN Civ., Sala C, DE, 9–131) y fallos en contra (CN Civ, Sala D, LL, 105–819).


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