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Consultas Habituales – Cambio del Administrador de Consorcios

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– ¿CUÁL ES LA DURACIÓN MÁXIMA DE UN ADMINISTRADOR EN UN CONSORCIO?

UN AÑO. Salvo mención expresa de duración en el Reglamento de Copropiedad de su consorcio, el plazo máximo de duración es de 1 año. Vencido este plazo, el consorcio puede renovar o designar a otro administrador, siempre por el período máximo indicado anteriormente. Esta renovación o elección de otro administrador se da en la asamblea ordinaria anual o extraordinaria convocada a estos efectos.

– ¿NECESITO 2/3 DEL TOTAL DEL CONSORCIO PARA RENOVAR AL AÑO?

No. Para la renovación (o designación de nuevo administrador) aplica los 2/3 de los presentes en la asamblea. Los 2/3 del total del consorcio (según figura en la mayoría de los reglamentos) aplica sólo para los casos de revocación y/o remoción (antes de vencido el año)

No es lo mismo “RENOVAR” que “REVOCAR” o “REMOVER”.

La gran mayoría de los reglamentos de copropiedad mencionan como requisito para la REMOCIÓN o REVOCACIÓN los 2/3 del consorcio. Esto aplica sólo en los casos en que se desee remover al administrador antes de vencido el año.

La nueva Ley ingresa el caso de la RENOVACIÓN (o nueva designación) anual. Al no mencionarse este caso (renovación) en los reglamentos de copropiedad, la mayoría necesaria para esto es la que dicta la nueva norma (2/3 de los presentes de la asamblea).

– MI ADMINISTRADOR DICE QUE EL AÑO DE DURACIÓN NO APLICA EN NUESTRO CONSORCIO ¿ES CIERTO?

Si su reglamento de copropiedad no menciona duración alguna, aplica el año.

O sea: Si su reglamento no indica un plazo de duración del administrador, la duración será de 1 año tal como lo indica la Ley, y para renovar anualmente o designar un nuevo administrador se requerirá de los 2/3 de los presentes de la asamblea.

– MI ADMINISTRADOR DICE QUE PARA DESIGNAR A OTRO ADMINISTRADOR SE NECESITAN LOS 2/3 DEL TOTAL DEL CONSORCIO Y NO 2/3 DE LA ASAMBLEA ¿ES CIERTO?

NO. Se requieren los 2/3 del total del consorcio en los casos en los cuales se desee remover o revocar al administrador (antes de vencido el año). Vencido el año se requieren los 2/3 de los presentes en asamblea para renovarlo o designar a otro.

– MI ADMINISTRADOR DICE QUE ESTA LEY NO APLICA EN NUESTRO CASO AL HABER SIDO DESIGNADO ANTES DE LA APROBACIÓN DE LA LEY ¿ES CIERTO?

NO. Al regular la ACTIVIDAD, esta norma aplica desde su puesta en vigencia para todas las administraciones de la Ciudad.

 

Nota: Los honorarios de administración son acordados libremente entre el administrador y la asamblea de propietarios. Ninguna entidad está autorizada a fijar dichos montos.

 

Staff PCE & Asociados

 

 

Frente a los reiterados episodios de inseguridad que diariamente acontecen en nuestro país, la necesidad de contar con un servicio de seguridad se hace oír cada vez más fuerte en aquellos consorcios que aún no cuentan con uno, con el afán de poder preservar los bienes patrimoniales e incluso la vida humana. Frente a ello y dado el caso de que no todos los edificios cuentan con los fondos necesarios para soportar los haberes de un empleado en relación de dependencia, que cumpla el rol de vigilador, nace el reto para el administrador de buscar otras alternativas. Es en este momento donde se hacen sentir aquellas publicidades llevadas a cabo por las cooperativas que prometen un servicio de seguridad al menor precio que existe en el Mercado.

Seguridad

No obstante ello, antes de salir corriendo a contratar un servicio de seguridad prestado por una cooperativa, es necesario tener en cuenta una serie de factores ya que el consorcio podría ser pasible de ser condenado por realizar esa contratación en fraude a la ley laboral, debiendo este acarrear con las consecuencias del régimen de solidaridad establecido en los art. 29 a 32 de la LCT.

Es decir, el consorcio sería considerado como empleador del vigilador, siendo responsable del cumplimiento de las obligaciones aborales y de Seguridad Social. Lo primero que debemos saber es que debido a que se fue usando la figura de la Cooperativa de Trabajo para eludir la aplicación de la ley laboral y por ende, las cargas sociales; creciendo cada vez más las cooperativas que proveían de mano de obra a terceros, mayormente en los rubros de seguridad y vigilancia, así como de limpieza, dicho extremo dio como resultado que en el año 1994 el PEN dictara un Dto. 2015/94 prohibiendo la constitución de nuevas cooperativas de trabajo que para el cumplimiento de su objeto social, prevean la contratación de los servicios cooperativos por terceras personas utilizando la fuerza de trabajo de sus asociados. Un mes después de dictado el decreto mencionado, el ex INAC (Instituto Nacional de Acción Cooperativa) dictó una resolución por la cual se aclaro el alcance del Dto. 2015/94. A tal efecto enumero las actividades que quedaban comprendidas en la norma: “agencia de colocaciones, seguridad, distribución de correspondencia y servicios eventuales”. A su vez, se consideran comprendidos aquellos casos en que la descripción del objeto social revele que se trata de la venta de mano de obra a terceros para dedicarlas a las tareas propias o especificas del objeto social de los establecimientos de estos últimos, de modo que dicha fuerza de trabajo constituya un medio esencial en su producción económica. Si bien estas normas prohibieron constituir nuevas cooperativas en el futuro no así la operatoria de las ya inscriptas, las que podían seguir operando. Respectos de estas, el decreto ordeno a la DGI y a la Dirección Nacional de Policía de Trabajo a verificar la posible existencia de fraude laboral y/o evasión de aportes previsionales. Años después, hacia el 2004, mediante la Ley 25.887 se prohibió a las cooperativas actuar como empresas de provisión de servicios eventuales, ni de temporada, ni de cualquier otro modo brindar servicios propios de las agencias de colocación, como medida de prevención de posibles fraudes y determino que los socios que se desempeñaren en fraude a la ley laboral serán considerados trabajadores dependientes de la empresa usuaria para la cual presten servicios, a los efectos de la aplicación de la legislación laboral y de Seguridad Social. De acuerdo con las normas citadas, el fraude laboral se configuraría cuando el trabajo del supuesto asociado no resulta ser un aporte al ente cooperativo en los términos de la Ley 20.337 sino que lo realiza para un tercero que tiene la facultad de dirigirlo actuando como un verdadero patrón –fijando horarios e incluso hasta selecciona el personal que le es suministrado– o bien en relación de dependencia con la propia cooperativa, colocando a la persona jurídica como una mera intermediadora de tipo laboral. Cabe mencionar que el art. 14 de la LCT establece que “será nulo todo contrato por el cual las partes hayan procedido con simulación o fraude a la ley laboral, sea aparentando normas contractuales no laborales, interposición de personas o de cualquier otro medio. En tal caso, la relación quedará regida por esta ley”. En igual sentido los jueces se han pronunciado en diversas oportunidades. A modo de ejemplo se cita el fallo “Peralta Hector c/Cooperativa de Trabajo Ferrocom Ltda. s/despido”, de la Sala “1” de la CNAT donde los jueces determinaron que “la provisión de personal a terceros por parte de la cooperativa resulta un típico caso de fraude que se puede enmascarar bajo la forma de cooperativas de trabajo. Cuando la finalidad de la cooperativa consiste en proveer servicios a terceros, los interesados concurren a la misma, se asocian y esta, en tal carácter, los envía a terceros, quienes asignan las tareas concretas a cumplir”; la CSJ de Santa Fe en Autos “Meyer, Enrique c/Basso y/o CASALIM Coop de Trabajo s/Queja” determinó: “En consecuencia, todos los demandados, deben ser condenados solidariamente de acuerdo con las disposiciones de la LCT, en tal sentido he resuelto que la normativa vigente prohíbe expresamente a las cooperativas de trabajo la contratación de sus servicios cooperativos por terceras personas utilizando la fuerza de trabajo de sus asociados, por ello surgiendo acreditada la prestación del servicio del actor con la intermediación –prohibida– de la Cooperativa de Trabajo, por aplicación del art. 29 de la LCT cabía responsabilizar a las accionadas en forma solidaria”.

Por último, cabe mencionar que en caso de que un consorcio lleve a cabo este tipo de contracción, dicha circunstancia lo pone en riesgo de ser pasible de sanciones, si se descubre dicho extremo a través de las autoridades destinadas a tal fin. En este sentido cabe hacer mención al mecanismo de inspecciones que se lleva a cabo por parte del SUTERH, FATERYH y OSPERYH.

Asimismo, mediante la Ley 25.877 (Reforma Laboral) se creó el Sistema Integral de Inspección del Trabajo y de la Seguridad Social (SIDITYSS), destinado al control y fiscalización del cumplimiento de las normas del trabajo y de la Seguridad Social en todo el territorio nacional, a fin de garantizar los derechos de los trabajadores previstos en el art. 14 bis de la Constitución Nacional, y en los convenios internacionales ratificados por la República Argentina, eliminar el empleo no registrado y las demás distorsiones que el incumplimiento de la normativa laboral y de la Seguridad Social provoquen. (art. 28). A su vez se estableció que el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social sería la autoridad de aplicación del Sistema Integral de Inspección del Trabajo y de la Seguridad Social.

Es importante tener en cuenta que los inspectores actúan de oficio o por denuncia y son quienes inician el procedimiento para la aplicación de sanciones. Si finalmente se verifican infracciones de los empleadores a las obligaciones de la Seguridad Social se aplicarán las penalidades correspondientes, utilizando la tipificación, procedimiento y régimen sancionatorio que, a tal efecto, aplica la Administración Federal de Ingresos Públicos.

Por ello, entiendo que no es recomendable contratar en estas condiciones, antes bien sugiero, dado el caso de que no resulte posible que el consorcio cuente con trabajadores en relación de dependencia –sujetos al Convenio 589/10, correspondientes a las tareas del consorcio, que el edificio contrate una empresa de seguridad privada que sea realmente la empleadora, tomando los recaudos de controlar todos los meses, antes de efectuar el pago correspondiente a dicho servicio, que la empresa cumpla con todas las obligaciones laborales y de la Seguridad Social.

 

PCE & Asociados

Departamento Legal

Empezaron a funcionar 16 nuevos Puntos Verdes

 


Ya están habilitados 16 nuevos Puntos Verdes en parques y plazas de la ciudad para que los vecinos puedan llevar sus materiales reciclables. Los Puntos Verdes funcionan de miércoles a domingo entre las 11 y las 19 y tienen cuatro cubículos para tirar plásticos, metales, vidrio, papel, cartón y telgopor, en los que además se ofrece asesoramiento e información sobre reciclado y separación en origen. Todo lo recolectado se traslada a uno de los ocho Centros Verdes, donde los recicladores urbanos los clasifican para su reinserción en el proceso productivo.

Además, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires publicó el nuevo Mapa de Puntos Verdes – http://www.buenosaires.gob.ar/ciudadverde/separacion/donde/puntos-verdes – en el que se puede visualizar la ubicación de cada uno de estos sitios de recepción de materiales reciclables. Para saber cuál es el Punto Verde mas próximo a tu domicilio o lugar de trabajo.

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En el curso del próximo mes se inaugurarán otros 14 Puntos Verdes más en diferentes parques y plazas, con lo que serán 30 en total en toda la Ciudad. A éstos, se suman los doPuntos Verdes Especiales de la Agencia de Protección Ambiental (APrA) que ya se encuentran en marcha en Parque Centenario y en la Plaza Arenales (Villa Devoto), y en los que además de plásticos, cartón, papel, metal y vidrios también se puede llevar telgopor, aparatos de informática y pequeños electrodomésticos.

 

 

 

 

Es recurrente que los consorcistas se quejen del mal cumplimiento del horario del personal de limpieza dentro de un edificio.

Los reclamos mas recurrentes son:

No  veo al personal de limpieza en el edificio

Quién controla el horario de entrada y de salida ?

Entro a las 10 hs y debía comenzar a trabajar a las 9 hs.

Se retiró antes etc….

 

Por tal motivo y tratando de dar respuesta a esta problemática, hemos firmado un contrato con la empresa TotalPC que nos permitirá instalar mediante un contrato de comodato, y en forma TOTALMENTE GRATUITA para aquellos consorcios con menos de 15 departamentos, un Reloj de Control de Horario a través de Huella Digital.

De esta manera quedarán registrados los horarios de entrada y salidas del personal permitiendo una liquidación de sueldos más exacta y fiel a la realidad.

La implementación de este sistema es un gran esfuerzo para nuestra Administración, pero estamos convencidos que es un elemento indispensable para maximizar el control de las erogaciones en el rubro limpieza de un edificio.

 

Staff. PCE & Asociados

 

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¿Cabe la posibilidad de que los consorcistas deben afrontar con su patrimonio, conforme el porcentual establecido en el reglamento de copropiedad para su unidad funcional, una deuda en cabeza del consorcio ante la inexistencia de bienes del mismo para hacerla efectiva?

Variados fallos civiles y laborales comienzan a establecer la responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio en forma subsidiaria.

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Bien familia

El crédito por expensas comunes constituye una clara excepción al sistema protector del bien de familia.

El crédito por expensas comunes tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración y es preexistente a cualquier afectación de unidades como “bien de familia”. No pierde tal carácter aunque se trate de deudas devengadas con posterioridad a la inscripción mencionada, pues no se trata de nuevas obligaciones, sino de “rubros” o “renglones” de ella”.

“La deuda por expensas comunes prevalece por sobre el bien de familia aun cuando se trate de una deuda por expensas posterior a la inscripción respectiva, en tanto participa de la misma naturaleza de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que gravan directamente la cosa y que se hallan excluidas del beneficio que le acuerda la ley (art. 38 de la Ley 14.394)”.

La anotación de un inmueble con tal carácter impide que el mismo sea ejecutado, mientras el dueño y su grupo familiar continúen siendo propietarios del mismo.

Esta norma tiene por objeto proteger la vivienda familiar de eventuales deudas que –por cualesquier motivo– pudiera contraer su titular, después de la anotación del bien como tal en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Quedan excluidas todas las acreencias que tengan su causa con fecha anterior a la inscripción de la propiedad como “bien de familia”.

También se encuentran excluidas las deudas por impuestos y tasas que gravan directamente el inmueble, los trabajos de construcción y mejoras en la finca. Tareas estas últimas, que importan una valorización del bien y que no se realizarían si el titular no tuviera la facultad de garantizarlas con el inmueble.

Con relación a las expensas comunes se ha entendido que las particularidades del régimen de propiedad horizontal constituyen una clara excepción al sistema protector del bien de familia, pues el interés de una familia no puede prevalecer sobre el derecho y el interés de los otros copropietarios y de sus respectivas familias.–

 

 

Staff PCE & Asociados

Nota de: IPS Consorcios

El mantenimiento de las persianas ¿le corresponde abonarlo al consorcio?

La pregunta es algo difícil de contestar y, habiendo estudiado el tema, existen dos posiciones totalmente opuestas al respecto:

1) No se puede cambiar el color en la cara exterior (la que da al frente o contrafrente ni laterales), es parte de la armonía del mismo muro. Pero se la considera propia. Lo que sucede es que si todo el edificio estuviera con las persianas rotas o muy desgastadas, a veces es más económico cambiar todas juntos, pero el mantenimiento y cambio es por cuenta del propietario. Los doctrinarios, en todos los casos las consideran propias, ni la ley ni los reglamentos la contemplan como algo que deba ser tomado como común.

2) La respuesta se encuadra dentro de los campos “oscuros” de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es así debido a que ni la misma ni los Reglamentos de Copropiedad y Administración tratan específicamente el tema.

Es así que la respuesta la han dado distintas interpretaciones doctrinarias y alguna jurisprudencia del año 1972.

Lo cierto es que las persianas forman parte de la denominada “fachada del edificio” y por tanto, constituyen una parte común del conglomerado. Esta premisa me hace concluir que el encargado del mantenimiento de las mismas es el “Consorcio de propietarios” y no los copropietarios en forma individual.

Igualmente es un tema que, como no es posible arribar a una conclusión, será materia de debate en una asamblea para que los propietarios con estos lineamientos determinen si va hacerse cargo la comunidad o no.

La única manera de poder dar alguna sugerencia para definir este asunto es en el caso de que las ventanas se vean desde la calle, ya que si las mismas forman parte de la fachada a la vista deben guardar una armonía, en cuyo caso , deben tener todas una misma tonalidad, lo que se garantiza si las mantiene el consorcio.

Fuente IPC

Staff PCE & Asociados

CORTINAS

Votación

Es habitual encontrarse en las reuniones de consorcio con el desconocimiento por parte de los asistentes de sus derechos y obligaciones.

Las únicas personas que pueden deliberar y votar en asamblea, o bien firmar carta–poder para que otra persona los represente son los propietarios. Previamente deben haberse registrado en el libro de registros de firmas (art. 9º ley 3254).

La ley 13.512, que regula el funcionamiento de los consorcios, establece precisamente que los propietarios son los únicos que:

– Conforman la persona jurídica consorcio.
– Pueden dar carta–poder válida a otros para que los representen en asambleas.
– A quienes se les puede reclamar expensas adeudadas, aunque el incumplimiento en el pago lo haya cometido su inquilino.
– Pueden efectuar impugnaciones, pedir nulidades y/o denunciar violaciones al reglamento de copropiedad.

Por eso es importante que el administrador mantenga el registro de propietarios actualizado y que los propietarios suministren la información que el administrador les requiera para tal fin.

 

COMO SE ACREDITA LA TITULARIDAD

Para acreditar la titularidad, en este caso puntual, basta con la presentación de una fotocopia de la escritura. Eventualmente, el administrador puede solicitar que el propietario le muestre el original de la escritura y le deje copia. De todos modos, sólo el informe de dominio –emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble– certifica la titularidad de dominio sobre un inmueble. Pero como para solicitarlo hay que abonar un arancel, normalmente se gestiona sólo cuando se está por iniciar un reclamo judicial.

CASOS PUNTUALES

Con frecuencia, el administrador se encuentra con personas que, por el hecho de habitar en un departamento y pagar las expensas mensuales, pretenden asistir a las asambleas, deliberar y votar. Algunas podrán hacerlo, otras no.

Las situaciones más habituales son:

Sucesión: si bien los herederos forzosos tienen la posesión del inmueble, sólo serán considerados propietarios cuando figuren en el Registro de la Propiedad Inmueble como los nuevos titulares del dominio de la unidad funcional. Para lo cual es necesaria la declaratoria de herederos, dictada por el juez de sucesión.

Donación: se puede ser propietario por donación, aunque el donante se haya reservado el usufructo de por vida. En este caso, el titular es el donatario.

Sociedades: Cuando el titular de dominio es una sociedad, por su carácter de persona ideal o jurídica, requerirá de una persona física para su representación (apoderado).

Si un departamento tiene dos o más titulares de dominio, los titulares tendrán que unificar en un solo voto la decisión y manifestarla de ese modo en la asamblea.

NO DELIBERAN NI VOTAN

La persona que ocupe un departamento en un consorcio, en carácter de usufructuario, habitador, locatario o inquilino, comodatario, depositario o usurpador, tendrá la obligación de respetar la ley, el reglamento de copropiedad y el reglamento interno, pero no tendrá los derechos que la ley 13.512 le da a los propietarios. Por lo tanto, excepto que tengan una carta–poder firmada por el propietario, no podrán deliberar ni votar en asamblea.

Staff. PCE & Asociados

+54 11 4782-8998

Administrador Consorcio

Si bien la ley de Propiedad Horizontal (13.512) establece las funciones y obligaciones del Administrador, las mismas son muy acotadas dada la antigüedad de dicha ley. Estas funciones se fueron ampliando a través de lo normado por la Ley 941 (1) reformada por la Ley 3254 (2).

A continuación le brindamos una enumeración de las mismas, dejando constancia que las acordadas por las leyes referidas (1 y 2) son aplicables solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

1. El Administrador tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común, velar por la conservación del edificio, proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin, realizando las gestiones de cobro para asegurarse el puntual cumplimiento por parte de los copropietarios y ejecutar judicialmente las deudas de expensas. Deberá presentar su constancia de inscripción o de empadronamiento anualmente en la asamblea en donde se considere su designación o continuidad (art. 8 Ley 3.254).

2. Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier índole.

3. Está obligado a asegurar el edificio contra incendio y contratar la totalidad de los seguros obligatorios referidos a sus instalaciones (ascensores y calderas), de riesgo de trabajo y de vida del personal del consorcio y contra otros riesgos, de así disponerlo la asamblea.(art. 9 inc. c).

4. Custodiar los libros del consorcio y conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso a los consorcistas para su revisión art. 9 inc. f).

5. Hacer rubricar y llevar en debida forma los siguientes libros:

a) De actas, donde se asientan las deliberaciones y resoluciones de las asambleas ordinarias y extraordinarias.

b) De administración, allí se debe registrar y contabilizar los movimientos económicos del consorcio, ya sean ingresos o egresos.

c) De órdenes del personal, debe rubricarse en el Ministerio de Trabajo, deben estar asentados: Horario de cada uno de los integrantes del personal, Horario de apertura y cierre de puertas de entrada, la puesta en funcionamiento y apagado de los servicios centrales de agua caliente y calefacción, constancia de la entrega de la ropa de trabajo.

Llevando debidamente este libro, el consorcio se encontrará en una posición mucho más sólida frente a un eventual conflicto con el personal. El empleado está obligado a firmar el libro, y su negativa constituye una inconducta laboral y justifica la aplicación de sanciones disciplinarias.

d) De sueldos y jornales, rubricado ante el Ministerio de Trabajo. (Su inexistencia genera una presunción en contra del empleador y puede dar lugar a sanciones administrativas).

e) Libro registro de firmas art. 9 inc c).

f) Libro de edificio seguro.

g) Libro de Ingresos y egresos de proveedores.

h) Libro de inspección de ascensores.

i) Libro de Control sanitario.

6. Dar cuenta de su gestión en forma periódica y documentada (Rendición de Cuentas).

 


Terrazas

En materia de propiedad horizontal debe distinguirse la azotea o terraza de techo.

 

Este último es la parte superior de un edificio que lo cubre, mientras que la primera es la cubierta llana de un edificio dispuesta para andar por ella; o sea que se trata de una superficie sobre el techo, accesible al uso.

 

La Ley de Propiedad Horizontal considera de propiedad común los techos, y respecto de las azoteas establece que revestirán tal carácter, salvo convención en contrario, esto plantea cuestiones no difíciles de resolver, y lleva a considerar que resultaría contrario a los principios generales de dicha ley asignar carácter exclusivo a una azotea, cuando desempeña una función de igual entidad que el techo o tejado, que la ley reputa siempre común.

 

El uso de la terraza es común para todos los propietarios (art. 2 Ley 13.512) y debe ser usada conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los consorcistas.

 

Si la misma es transitable la doctrina entiende que “la partes comunes en virtud de su índole o de la finalidad que surge de su propia naturaleza, su uso es factible por los propietarios, como ocurre con las azoteas.

 

También el art. 3 de la Ley 13.512 en su primera parte establece que: “ Cada propietario podrá usar los bienes comunes conforme su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.”

 

Determinar en el reglamento el destino de las partes comunes es esencial para que cada propietario pueda usarlas sin perjudicar o afectar el legítimo derecho de los restantes.

 

El destino puede ser definido como la finalidad que la cosa tiene de acuerdo a su naturaleza, si este destino no se encuentra normado en el reglamento de copropiedad podrá ser suplida esta falta redactando un reglamento interno que establezca el uso de los bienes comunes “en los casos en que se hubiera redactado y aprobado un reglamento interno, serán de aplicación sus disposiciones sobre la utilización de los sectores o cosas comunes, siempre que guarden relación con la materia.

 

 

 


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