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2013
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El mantenimiento de las persianas ¿le corresponde abonarlo al consorcio?

La pregunta es algo difícil de contestar y, habiendo estudiado el tema, existen dos posiciones totalmente opuestas al respecto:

1) No se puede cambiar el color en la cara exterior (la que da al frente o contrafrente ni laterales), es parte de la armonía del mismo muro. Pero se la considera propia. Lo que sucede es que si todo el edificio estuviera con las persianas rotas o muy desgastadas, a veces es más económico cambiar todas juntos, pero el mantenimiento y cambio es por cuenta del propietario. Los doctrinarios, en todos los casos las consideran propias, ni la ley ni los reglamentos la contemplan como algo que deba ser tomado como común.

2) La respuesta se encuadra dentro de los campos “oscuros” de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto es así debido a que ni la misma ni los Reglamentos de Copropiedad y Administración tratan específicamente el tema.

Es así que la respuesta la han dado distintas interpretaciones doctrinarias y alguna jurisprudencia del año 1972.

Lo cierto es que las persianas forman parte de la denominada “fachada del edificio” y por tanto, constituyen una parte común del conglomerado. Esta premisa me hace concluir que el encargado del mantenimiento de las mismas es el “Consorcio de propietarios” y no los copropietarios en forma individual.

Igualmente es un tema que, como no es posible arribar a una conclusión, será materia de debate en una asamblea para que los propietarios con estos lineamientos determinen si va hacerse cargo la comunidad o no.

La única manera de poder dar alguna sugerencia para definir este asunto es en el caso de que las ventanas se vean desde la calle, ya que si las mismas forman parte de la fachada a la vista deben guardar una armonía, en cuyo caso , deben tener todas una misma tonalidad, lo que se garantiza si las mantiene el consorcio.

Fuente IPC

Staff PCE & Asociados

CORTINAS

Votación

Es habitual encontrarse en las reuniones de consorcio con el desconocimiento por parte de los asistentes de sus derechos y obligaciones.

Las únicas personas que pueden deliberar y votar en asamblea, o bien firmar carta–poder para que otra persona los represente son los propietarios. Previamente deben haberse registrado en el libro de registros de firmas (art. 9º ley 3254).

La ley 13.512, que regula el funcionamiento de los consorcios, establece precisamente que los propietarios son los únicos que:

– Conforman la persona jurídica consorcio.
– Pueden dar carta–poder válida a otros para que los representen en asambleas.
– A quienes se les puede reclamar expensas adeudadas, aunque el incumplimiento en el pago lo haya cometido su inquilino.
– Pueden efectuar impugnaciones, pedir nulidades y/o denunciar violaciones al reglamento de copropiedad.

Por eso es importante que el administrador mantenga el registro de propietarios actualizado y que los propietarios suministren la información que el administrador les requiera para tal fin.

 

COMO SE ACREDITA LA TITULARIDAD

Para acreditar la titularidad, en este caso puntual, basta con la presentación de una fotocopia de la escritura. Eventualmente, el administrador puede solicitar que el propietario le muestre el original de la escritura y le deje copia. De todos modos, sólo el informe de dominio –emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble– certifica la titularidad de dominio sobre un inmueble. Pero como para solicitarlo hay que abonar un arancel, normalmente se gestiona sólo cuando se está por iniciar un reclamo judicial.

CASOS PUNTUALES

Con frecuencia, el administrador se encuentra con personas que, por el hecho de habitar en un departamento y pagar las expensas mensuales, pretenden asistir a las asambleas, deliberar y votar. Algunas podrán hacerlo, otras no.

Las situaciones más habituales son:

Sucesión: si bien los herederos forzosos tienen la posesión del inmueble, sólo serán considerados propietarios cuando figuren en el Registro de la Propiedad Inmueble como los nuevos titulares del dominio de la unidad funcional. Para lo cual es necesaria la declaratoria de herederos, dictada por el juez de sucesión.

Donación: se puede ser propietario por donación, aunque el donante se haya reservado el usufructo de por vida. En este caso, el titular es el donatario.

Sociedades: Cuando el titular de dominio es una sociedad, por su carácter de persona ideal o jurídica, requerirá de una persona física para su representación (apoderado).

Si un departamento tiene dos o más titulares de dominio, los titulares tendrán que unificar en un solo voto la decisión y manifestarla de ese modo en la asamblea.

NO DELIBERAN NI VOTAN

La persona que ocupe un departamento en un consorcio, en carácter de usufructuario, habitador, locatario o inquilino, comodatario, depositario o usurpador, tendrá la obligación de respetar la ley, el reglamento de copropiedad y el reglamento interno, pero no tendrá los derechos que la ley 13.512 le da a los propietarios. Por lo tanto, excepto que tengan una carta–poder firmada por el propietario, no podrán deliberar ni votar en asamblea.

Staff. PCE & Asociados

+54 11 4782-8998


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